Wir haben zwei Hypothekartranchen, wovon eine nächsten Sommer ausläuft und die andere erst vier Jahre später. Unsere Hausbank hat uns für die auslaufende Tranche ein unattraktives Angebot gemacht. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter scheint aufgrund der zweiten Tranche kaum möglich. Was können wir tun?
Mit der Staffelung der Festhypothekartranchen haben Sie sich, wie viele andere Hypothekarnehmer auch, in die Abhängigkeit ihres Finanzierungsinstituts begeben, weil es tatsächlich kaum möglich ist, einen Anbieter zu finden, welcher einen Rangrücktritt akzeptiert. Eine Staffelung ist daher zumeist ein Instrument zur Kundenbindung und macht nur in seltenen Fällen wirklich Sinn. Die gute Nachricht aber ist, dass es verschiedene Auswege gibt, wenn auch nicht den einen richtigen, der für alle passt.
Laufzeiten angleichen
Der einfachste, aber wohl nicht günstigste Weg ist, dass Sie die auslaufende Tranche mit einer zwei- bis vierjährigen Festhypothek oder einer Saron-Hypothek verlängern, so dass nach Ablauf der zweiten Tranche beide Tranchen gleichzeitig bei einem neuen Anbieter verlängert werden können. Dabei dürfen die Tranchen eine Laufzeitdifferenz von bis zu zwei Jahren aufweisen und können trotzdem auf einmal verlängert werden.
Amortisation der auslaufenden Tranche
Sie können Ihre Ausgangslage auch nutzen, um die gesamte oder einen Teil Ihrer auslaufenden Tranche zu amortisieren. Mit einer geringeren Hypothekarsumme tut ein unattraktiver Zinssatz weniger weh. Die Amortisation ist übrigens auch eine der wenigen Gründe, weshalb ein Splitting überhaupt Sinn machen kann. Wenn Sie zum Beispiel nach wenigen Jahren einen Erbschaftsvorbezug erwarten, können Sie diese zur Amortisation einsetzen und eine zweite Tranche drüber hinaus laufen lassen.
Wechsel trotz Strafzahlung günstiger
Eine weitere Possibility besteht darin, dass Sie berechnen, wie hoch die zu bezahlende Vorfälligkeitsentschädigung ist, wenn Sie die zweite Tranche im nächsten Sommer kündigen. Dafür gibt es im Web spezielle Rechner. Die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie der Zinseinsparung durch einen Anbieterwechsel gegenüberstellen. Lässt es die Belehnung zu, lohnt es sich zu prüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung über die neue Hypothek finanziert werden kann. Erfahrungsgemäss lassen sich durch einen Anbieterwechsel 0.4-0.8 % Zinskosten einsparen, weil dies die durchschnittliche Differenz zwischen dem günstigsten Anbieter am Markt und dem Durchschnittszins aller Anbieter ist. Dies zeigt auch, weshalb sich ein Splitting der Hypothek auf mehrere Tranchen aus einer Zinssicht kaum lohnt. Kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt bietet zu jedem Zeitpunkt und für jede Laufzeit die attraktivsten Konditionen. Auch ändern sich die Kundenbedürfnisse über die Zeit und ein Anbieter deckt in der Regel nicht alle Bedürfnisse gleich intestine ab. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Offerte der Hausbank für die zu verlängernde Tranche zinsgünstiger oder zumindest auch nur genauso attraktiv ist, wie die des jeweils günstigsten Anbieter am Markt, ist de facto gleich null.
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